Установленное в ст. 250 ГК РФ право преимущественной покупки распространяется на долевых собственников. При продаже части имущества стороннему субъекту необходимо получить отказ совладельцев от ее приобретения. При игнорировании положений ст. 250 ГК РФ судебная инстанция может по требованию заинтересованного дольщика перевести его в статус приобретателя. Рассмотрим далее норму подробнее.

П. 1 ст. 250 ГК РФ

При продаже части долевой собственности совладельцы могут приобрести ее по стоимости, предложенной стороннему субъекту, и на иных равных с ним условиях. Из указанного правила ст. 250 ГК РФ предусматривает исключения. Первое касается реализации объекта на публичных торгах. Положения нормы также не распространяются на сделки по продаже доли права собственности на участок, на котором находится сооружение. Публичные торги для реализации части общего имущества в случае отсутствия согласия от всех совладельцев могут организовываться при наличии условий, установленных 255 статьей, и в иных обстоятельствах, определенных законом.

Сроки

Как устанавливает п. 2 ст. 250 ГК РФ, субъект, продающий свою часть в общем имуществе, обязан известить остальных собственников о своих намерениях. Уведомление направляется в письменной форме. В нем указываются стоимость и прочие условия сделки. Остальным собственникам ст. 250 ГК РФ отводит месяц для реализации своих юридических возможностей. Если по окончании этого периода они не приобретут долю, субъект может продать свою часть любому лицу. Указанное правило действует в отношении сделок с недвижимостью. Если предметом выступает движимая вещь, то ст. 250 ГК РФ предписывает сособственникам дать ответ в десятидневный срок. Если совладельцы направят отказ, то часть имущества может быть реализована ранее указанных выше сроков. Особенности уведомления остальных владельцев могут устанавливаться федеральным законодательством.

Дополнительно

В случае игнорирования положений 250 статьи любой владелец доли вправе обратиться с требованием о переводе на него юридических возможностей и обязанностей приобретателя. Правила рассматриваемой нормы применяются в сделках по отчуждению доли в рамках договора мены. Уступка юридической возможности, установленной статей, не допускается.

Ст. 250 ГК РФ с комментариями

Юридические возможности, закрепленные в рассматриваемой норме, применяются по отношению к движимым и недвижимым вещам. Кроме того, судебная практика по ст. 250 ГК РФ свидетельствует о распространении положений на сделки с бездокументарными ценными бумагами (акций ЗАО), долями в уставном капитале (к примеру, в ООО).

Особенности госрегистрации

Специальная норма, регламентирующая данную процедуру, присутствует в ФЗ №218 (24 статья, пункт первый). Изначально она предусматривала, что при госрегистрации прав на долю общего имущества к заявлению необходимо было прилагать письменные согласия остальных владельцев. Их нужно было оформлять непосредственно в регистрирующем органе и заверять нотариально. В случае отсутствия таких документов служащий уполномоченной инстанции должен был приостановить процедуру на 2 мес.

При этом в течение трех дней ему надлежало направить соответствующее уведомление всем совладельцам, не выразившим согласие. Если в срок, указанный в извещении, сособственники не оформили возражения и не предоставили их нотариально заверенные экземпляры, регистрация выполнялась без их согласия. Все это, по мнению многих экспертов, существенно ограничивало права долевого собственника. Учитывая ситуацию, в статью 24 ФЗ № 218 были внесены изменения. Она была приведена в соответствие со ст. 250 ГК РФ .

Специфика долевой собственности

После введения в действие первой части ГК преимущественное право на приобретение распространяется на сделки, связанные с отчуждением доли в рамках договора мены. Кроме того, оно применяется и в прочих возмездных действиях с частью общего имущества. Как указывает 246 статья Кодекса, распоряжение долевой собственностью осуществляется с согласия всех совладельцев. Обладатель части общего имущества может продать, обменять, подарить, завещать ее или совершить иные юридические действия с учетом правил ст. 250 ГК РФ. Положения нормы принимаются во внимание и при отчуждении доли в виде отступного. Как указывал Президиум ВАС, квалификация спорного отношения не как купли-продажи не выступает как безусловное основание для неприменения статьи 250.

Характеристика юридической возможности

Преимущественное право прямо не считается законодательством личным неимущественным или имущественным. Между тем, данное определение имеет особое значение, к примеру, относительно наследственного преемства. Законодательством оно рассматривается как имущественное право. Нормы не относят его к тем юридическим возможностям, которые ввиду 1112 статьи считаются личными и относительно которых преемство невозможно. Пояснения по этому поводу дает ВС. Инстанция указывает, что так как юридические возможности долевого собственника требовать наделения его статусом приобретателя в случае игнорирования положений рассматриваемой нормы по своей природе являются производными от преимущественного права, то оно не является личным, в отношении него преемство не допускается. Реализация их не обладает неразрывной связью только с конкретным субъектом. Поэтому данные права могут осуществлять наследники собственника на условиях, закрепленных законом.

Разрешение споров

В одном из своих постановлений ВС поясняет:

1. Так как в силу 252 статьи долевой участник может потребовать выдела своей части, после прекращения собственности он теряет право преимущественного приобретения.
2. Положения рассматриваемой нормы не распространяются на заключение договора о пожизненном содержании с иждивением, а также на реализацию имущества на публичных торгах в случаях, определенных законодательством.
3. Трехмесячный срок, установленный статьей, исчисляется с даты, когда заинтересованному субъекту могло стать или стало известно о сделке. Применение данного периода, его восстановление, перерыв, приостановление производятся по общим правилам ст. 199-205 Кодекса.

Важные моменты

При предъявлении иска заявитель обязан предварительно внести на счет судебного департамента сумму, выплаченную сторонним покупателем, пошлины и сборы, иные средства, подлежащие отчислению приобретателю в качестве компенсации расходов, понесенных им при покупке дома. Стоимость требований определяется по правилам ГПК (91 статья, часть 1, пункты 2, 9). Если иск удовлетворен, договор признать недействительным нельзя. В решении по спору в таком случае должно содержаться указание на замену приобретателя в сделке, а в ЕГРП вносится соответствующая запись. Кроме того, в постановлении оговаривается сумма, взыскиваемая в пользу ответчика.

Оформление уведомления

Законодательство не конкретизирует содержание извещения, обязанность составления которого устанавливает пункт второй 250 статьи Кодекса. По общим правилам, в нем должны присутствовать существенные условия сделки, которую долевой собственник намеревается заключить. Кроме того, в нем приводятся все положения, по которым стороны достигли соглашения. К ним, в числе прочего, относят:

1. Предмет сделки (продажи/мены).
2. Адрес, по которому расположено имущество.
3. Стоимость доли или название объекта, на который она обменивается.
4. Сроки уплаты, если предусмотрена отсрочка/рассрочка.

В уведомлении могут присутствовать и иные условия, которые участники считают существенными. В извещении следует установить срок направления ответа. Если после уведомления произошли изменения в условиях сделки, во всяком случае в сторону улучшения для приобретателя, о них также необходимо поставить в известность дольщиков.

Публичные торги

Они возможны, к примеру, при обращении на долю взыскания, реализации залога. Преимущественное право, согласно 250 статье, не распространяется на продажу с публичных торгов. Вместе с тем следует учитывать особенности правового режима долей в общем имуществе многоквартирных домов. Относительно объектов совместного пользования исключающее правило не действует. Владелец квартиры не может совершать сделку с долей в общем имуществе, осуществлять другие действия, влекущие передачу этой части отдельно от права на жилплощадь. Соответствующее предписание присутствует в 290 статье Кодекса. Положения ст. 250 не применяются также и к сделкам по распоряжению долями общего имущества участников простого товарищества, а также к безвозмездным договорам.

Статья 250. Преимущественное право покупки

Комментарий к Ст. 250 ГК РФ:

1. В случае продажи одним из сособственников своей доли постороннему лицу другие участники имеют преимущественное право ее покупки по цене, за которую она продается третьему лицу, и на прочих равных условиях. Это правило установлено в целях обеспечения прав сособственников, для которых немаловажное значение имеет вопрос о том, кто займет место выбывшего сособственника. Кроме того, с их стороны возможно закономерное стремление увеличить свою долю либо стать единственным собственником имущества. Преимущественное право покупки не применяется при продаже доли с публичных торгов, что вполне объяснимо, поскольку целью торгов является продажа имущества тому, кто предложит за него наиболее высокую цену. Сособственники могут на общих основаниях принять участие в публичных торгах с целью приобретения доли в праве общей собственности. Публичные торги по продаже доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться при обращении взыскания по обязательствам собственника (ст. 255 ГК РФ) и в иных случаях, предусмотренных законом. Преимущественное право покупки возникает только при возмездном отчуждении доли по договору купли-продажи, а также при отчуждении доли по договору мены и только постороннему лицу, не входящему в число участников общей долевой собственности. В случае продажи доли одному из сособственников иные сособственники утрачивают право преимущественной покупки отчуждаемой доли и не могут предъявлять к продавцу каких-либо требований.

2. При отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное заключается в том, чтобы это требование было выполнено, и в случае возникновения спорной ситуации собственник, отчуждающий свою долю, мог представить доказательства надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса.

Законодатель также не определяет, в какой форме должен быть сделан отказ. В юридической литературе были высказаны две позиции по этому вопросу. Отказ должен быть сделан либо в письменной форме, как и само извещение, либо в той же форме, которая требуется для заключения сделки по отчуждению имущества. Закон о государственной регистрации (п. 1 ст. 24) содержит положение, согласно которому к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные.

3. Сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке, составляют один месяц при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество и десять дней при продаже доли в праве собственности на движимое имущество. Начинают течь эти сроки со дня извещения участников долевой собственности о намерении продать долю. Это сроки существования права, а не исковой давности, поэтому они не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.

Отказ сособственников от покупки либо их молчание в указанные сроки означают, что сособственник-продавец вправе продать долю любому третьему лицу по указанной цене и на прочих условиях, указанных в извещении.

4. Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением преимущественного права покупки, принадлежащего другим сособственникам, не означает недействительности совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Еще М. Зимелева указывала, что "нарушение права преимущественной покупки не есть повод оспаривания сделки, так как иск, основанный на этом нарушении, направлен не на признание ее не действительной, то есть на уничтожение результатов продажи, а только на то, чтобы поставить истца на место покупателя, то есть на замену одной из сторон сделки" (Зимелева М. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. М., 1941. Вып. 2. С. 59).

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие условия договора продажи по сравнению с указанными в извещении.

Судебная практика исходит из того, что трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекательным и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам (п. 20 Постановления ВАС N 8). Согласиться с подобной трактовкой едва ли возможно. Более правильным представляется мнение, считающееся в юридической литературе традиционным, согласно которому это сокращенный срок исковой давности, к которому применимы правила и о продлении, и о восстановлении.

Исчисление срока исковой давности следует вести по общим правилам, т.е. с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего преимущественного права покупки доли, отчуждаемой другим сособственником, а не с момента совершения сделки по отчуждению, поскольку нормами, содержащимися в комментируемой главе, не установлены специальные правила исчисления исковой давности.

5. Преимущественное право покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником, поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку кому-либо преимущественного права.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарии к статье

1. Закрепленное в коммент. ст. преимущественное право покупки доли в праве общей собственности направлено на обеспечение приоритетного интереса других сособственников в недопущении расширения субъектного состава правоотношения. Если доля отчуждается кому-либо из сособственников, у остальных преимущественное право покупки доли не возникает.

Если доля в праве общей собственности отчуждается с публичных торгов в порядке обращения на нее взыскания кредиторов, указанный интерес сособственников обеспечивается обращением к ним с предложением приобрести долю должника, которое обязательно должно предшествовать торгам (см. коммент. к ст. 255 ГК).

2. Несоблюдение преимущественного права покупки доли, под каковым следует понимать также и отчуждение доли на более выгодных условиях, чем те, которые были предложены сособственнику, не рассматривается законодателем как порок сделки по отчуждению доли, приводящий к ее недействительности. Последствием удовлетворения требования сособственника о восстановлении его нарушенного права, которое может быть заявлено в пределах трехмесячного срока, является замена сособственником покупателя в обязательстве из договора купли-продажи доли.

3. Преимущественное право покупки доли является правом, неразрывно связанным с личностью управомоченного, и наряду с правами, указанными в ст. 383 ГК (см. коммент.), не может передаваться по договору об уступке права требования.

4. Преимущественное право покупки доли прямым указанием законодателя распространено и на случаи отчуждения ее по договору мены (см. гл. 31 ГК). Однако логическое толкование закона позволяет сделать вывод, что применить п. 5 коммент. ст. возможно далеко не ко всем договорам мены. Условием реализации сособственником преимущественного права покупки является его готовность приобрести долю на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается ее уступить. Это может быть легко осуществимо, если доля вправе уступается за денежный эквивалент, т. е. по договору купли-продажи, а также по договору мены на имущество, определенное родовыми признаками. Затруднено или вовсе невозможно будет осуществление преимущественного права в тех случаях, когда в качестве встречного предоставления по договору мены уступающий свою долю субъект должен получить хотя и родовое, но не распространенное на рынке имущество (например, редкие лекарственные препараты), а также имущество, ограниченное в обороте. Когда же взамен за долю уступающий ее субъект рассчитывает получить индивидуально-определенное имущество, реализация преимущественного права на приобретение доли другим сособственником, у которого такого же имущества не может быть по определению, становится невозможной.

5. Правила коммент. ст. не распространяются на случаи отчуждения доли по договорам ренты (см. гл. 33 ГК) и дарения. Сделка, совершенная под видом сделки иной природы с целью уклонения от соблюдения преимущественного права покупки доли, ничтожна как притворная (

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250]

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

1 комментарий к записи “Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки”

Статья 250. Преимущественное право покупки

Комментарий к статье 250

1. В случае нарушения, выразившегося в игнорировании преимущественного права покупки других участников общей собственности, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Преимущественное право покупки применяется в отношении как движимого имущества, так и недвижимого. Кроме того, это право реализуется и в отношении бездокументарных ценных бумаг (акций закрытого акционерного общества), долей в уставном капитале (например, общества с ограниченной ответственностью).
2. Специальная норма, посвященная государственной регистрации сделок с долями в праве общей собственности на недвижимость, содержится в п. 1 ст. 24 Закона о регистрации недвижимости.
Первоначально данной нормой предусматривалось, что в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны были прилагаться в письменной форме заявления о согласии, которые должны были оформляться каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав был обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещение о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. Если в течение указанного срока сособственники не оформляли свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не предоставляли нотариально удостоверенные возражения, государственная регистрация права на долю в общей долевой собственности проводилась без их согласия.
Безусловно, такая норма в изложенной процедуре (согласие в письменной форме, а не отказ или безразличие; возможность приостановки на два месяца и др.) существенно ограничивала право участника долевой собственности по сравнению с нормой, содержащейся в ст. 250 ГК РФ. Федеральным законом «О внесении изменений в статью 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» процедура государственной регистрации была приведена в соответствие с ГК РФ.
———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 11. Ст. 997.

3. С введением в действие части первой ГК РФ преимущественное право покупки применяется и при отчуждении доли по договору мены.
Кроме того, право преимущественной покупки применяется и к иным возмездным способам распоряжения долей в общем имуществе. Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При этом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных настоящей статьей. Например, при отчуждении доли в качестве отступного также требуется соблюдение норм настоящей статьи. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 21 декабря 2005 г. N 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации» отметил, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ.
———————————
Вестник ВАС РФ. 2006. N 4.

4. Преимущественное право покупки прямо не отнесено законодателем к имущественным или личным неимущественным правам. Однако такое определение имеет важное значение, например, в отношении наследственного правопреемства. Судебная практика рассматривает данное право как имущественное и не относит к тем правам, которые в силу ст. 1112 ГК РФ являются личными и применительно к которым невозможно правопреемство. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. , поскольку право участника долевой собственности требовать на основании п. 3 ст. 250 ГК РФ перевода на него прав и обязанностей покупателя при продаже доли в праве общей собственности с нарушением его преимущественного права покупки продаваемой доли по своему правовому характеру производно от самого преимущественного права на покупку указанной доли, то в силу вышеизложенного такое право требования также не является тем личным правом, в отношении которого невозможно правопреемство. Осуществление указанных прав не имеет неразрывной связи только с определенным лицом, и поэтому такие права могут осуществляться и наследниками данного лица на предусмотренных законом условиях.
———————————
Бюллетень ВС РФ. 2007. N 10.

5. Важное значение при применении норм настоящей статьи имеют разъяснения Верховного Суда РФ. Так, п. 1.2 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г. N 4 (в ред. Федерального закона от 6 февраля 2007 г.) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» обращается внимание на следующие особенности реализации норм ст. 250 ГК РФ при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли в отношении жилого дома:
«а) поскольку в силу ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме;
б) преимущественное право покупки не применяется при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, а также при продаже доли в общей собственности с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом;
в) в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 — 205 ГК РФ.
При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
Цена иска определяется в соответствии с п. п. 2 и 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ.
При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм».
6. Законодательством подробно не конкретизировано содержание извещения продавца доли, предусмотренное в п. 2 комментируемой статьи. В этом извещении должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник имущества намерен заключить, а также все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение, в том числе предмет продажи (мены); адрес нахождения имущества, доля в общей собственности имущества, которая отчуждается; цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается; при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены — сроки этой уплаты; могут быть указаны и иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные. В заявлении следует также определить срок ответа на него.
В том случае, если после уведомления сособственников об условиях продажи или мены данные условия изменились, по крайней мере в сторону улучшения прав покупателя (снизилась цена, предоставлена рассрочка и др.), об этих изменениях участники общей долевой собственности вновь должны быть извещены.
7. Как определено в п. 3 комментируемой статьи, иск о переводе на истца прав и обязанностей покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после продажи доли третьему лицу. Данный срок можно рассматривать как специальный срок, носящий пресекательный характер, в связи с чем исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению.
Третье лицо — приобретатель доли в праве общей собственности, права и обязанности которого переводятся на участника общей долевой собственности, вправе требовать от продавца возмещения причиненных ему убытков, если оно не знало или не должно было знать о нарушении преимущественного права других сособственников в соответствии со ст. ст. 460 — 462 ГК РФ.
Применение норм комментируемой статьи, в том числе положений п. 3, возможно лишь в отношении распоряжения долей в праве общей долевой собственности. При отчуждении сособственником имущества в целом, а не в отношении доли может быть оспорена сделка по отчуждению имущества. Иск о переводе прав и обязанностей покупателя не подлежит удовлетворению, что подтверждается и судебной практикой, например в отношении продажи сособственником третьему лицу автомобиля (не доли в праве общей долевой собственности на автомобиль) без согласия другого сособственника.
———————————
Определение ВАС РФ от 28 сентября 2007 г. N 12424/07 по делу N А29-7006/06-2э.

8. В правоприменительной практике возникало и возникает немало споров в отношении правового режима комнат в коммунальной квартире. В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. Право преимущественной покупки в таких случаях применяется с 1 марта 2005 г. (т.е. с введением в действие ЖК). Несмотря на то что ситуация такая же, как с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме, при отчуждении квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме собственники других квартир, являющиеся одновременно сособственниками общего имущества в многоквартирном доме, не обладают преимущественным правом покупки квартиры или нежилого помещения (см. комментарий к ст. 247 ГК).
———————————
См., например, Постановления Президиума ВС РФ от 22 июня 2004 г. N 5-В04-68; от 17 ноября 2004 г. N 19пв-04; от 31 августа 2005 г. N 11пв05; Определение Верховного Суда РФ от 4 июня 2004 г. N 5В04-68.
При внесении и принятии в первом чтении Государственной Думой проекта ЖК РФ было установлено, что при продаже собственником жилого помещения в коммунальной квартире принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения остальные собственники жилых помещений в данной коммунальной квартире не вправе требовать преимущественной покупки отчуждаемого жилого помещения (п. 7 ст. 41 внесенного законопроекта).

9. В п. 1 комментируемой статьи при установлении преимущественного права покупки доли в праве общей собственности предусмотрено одно исключение — продажа доли с публичных торгов, в результате которых договор в соответствии со ст. 447 ГК РФ заключается с лицом, выигравшим торги. Продажа доли с публичных торгов возможна, например, при обращении взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК), при реализации заложенного имущества (ст. 350 ГК).
В то же время необходимо отметить еще одно исключение из этого правила, которое предопределено особенностями правового режима доли в праве общей собственности в многоквартирном доме.
В отношении объектов общего пользования в многоквартирных домах данное правило не действует, поскольку собственник не может произвести отчуждение доли без отчуждения жилого помещения. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК). Таким образом, доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе права собственности на жилое помещение.
Кроме того, нормы ст. 250 ГК РФ не применяются к распоряжению долями в общем имуществе участников договора простого товарищества, к безвозмездным сделкам, например к договору дарения. Договор дарения, заключенный с целью избежать реализации положений комментируемой статьи, является притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК).
Преимущественное право покупки других сособственников не применяется и в тех случаях, когда доля продана одному из участников общей долевой собственности.
10. Положение п. 2 комментируемой статьи об извещении в письменной форме остальных участников долевой собственности не предусматривают исключений. Вместе с тем такие исключения имеются в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно п. 2 ст. 12 которого в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.